Українські міста і села мають ресурс, який у Європі десятиліттями годує місцеві бюджети. Але в Україні він або не працює, або працює не на громади. Йдеться про землю під забудову — актив, який міг би наповнювати бюджети розвитку мільярдами.
Поки громади шукають субвенції і гранти, ключове джерело доходів залишається фактично виведеним з економіки. Наслідок — порожні бюджети розвитку, залежність від центру і відсутність коштів навіть на базову інфраструктуру.
Бюджети розвитку: задум працює лише на папері
Ідея бюджетів розвитку виглядає логічно. Саме з них громади мають фінансувати дороги, школи, лікарні, мережі та інші довгострокові проєкти. Закон передбачає окремий фінансовий фонд. Але механізми його наповнення не дають цій моделі працювати.
Основним джерелом вважається продаж комунального майна. Формально це дохід. Фактично — разовий розпродаж активів. Гроші надходять лише один раз, а громада втрачає майно назавжди. Така схема не може бути основою сталого розвитку.
Оренда комунального майна виглядає здоровішою альтернативою, бо дає регулярний дохід. Але обсяги надто малі. У більшості громад оренда формує лише 1–3% загальних доходів, у великих містах — до 6%. Цього вистачає на дрібні витрати, але не на системні інвестиції.
Ще один пункт — внески до статутних капіталів комунальних підприємств. Проте це не дохід, а внутрішнє перекладання коштів, яке не створює жодного резерву для розвитку.
Підсумок видно у цифрах. За 2024 рік продаж землі дав громадам 3,7 млрд грн — лише 0,5% усіх доходів. Операції з капіталом забезпечили близько 1%, оренда майна — ще приблизно 2%. За таких пропорцій бюджети розвитку приречені залишатися порожніми.
Актив є, але ним не користуються
Проблема не в нестачі ресурсів. Ключовий актив просто не працює. Земля під житлову забудову в Україні практично виведена з фінансового обігу громад.
У країнах ЄС саме земля стала фундаментом муніципальних фінансів. Її продають або передають під забудову через відкриті аукціони, а кошти спрямовують до бюджетів розвитку. Так працюють міста у Варшаві, Берліні, Відні.
В Україні ж земля роками використовується як політичний і корупційний інструмент. Формально — у межах закону. Економічно — з повним ігноруванням інтересів громад.
Оренда під забудову: добровільна відмова від мільярдів
Замість продажу або передачі права забудови за ринковою ціною громади масово застосовують оренду землі під будівництво. З погляду економіки це виглядає абсурдно.
Земля під забудову — одноразовий капітальний ресурс. Її реальна вартість реалізується в момент зведення житла. Після появи будинку ділянка стає частиною житлового комплексу і різко зростає в ціні.
Але громада продовжує отримувати плату так, ніби це порожня земля. Девелопер будує будинок, продає квартири, заробляє мільйони. Місцевий бюджет натомість десятиліттями отримує символічну орендну плату, яка не має нічого спільного з реальною вартістю активу.
Різниця між ринковою ціною землі та копійчаною орендою не зникає. Вона просто не доходить до бюджету громади. І саме тут виникає питання: хто виграє, поки громади втрачають мільярди?
Європейський підхід: земля як основа розвитку
Польща ще у 1990-х роках зробила землю ключовим джерелом муніципальних доходів. Ділянки продають або передають через відкриті конкурси, а виручені кошти автоматично йдуть до бюджету розвитку.
Саме з цих грошей фінансують дороги, школи, дитсадки, комунальні мережі. Вони ж стають власним внеском громад у проєкти, що реалізуються за підтримки Європейського Союзу.
Німеччина пішла ще далі. Там муніципалітет спершу змінює цільове призначення землі, інвестує у дороги та комунікації, а вже потім продає ділянку за максимальною ринковою ціною. Інфраструктура перетворюється на джерело доходу, а не витрат.
Альтернатива продажу — довгострокове право забудови. Але лише за ринковою вартістю і з повною фінансовою прозорістю. Практика оренди під забудову в ЄС відсутня, бо не має економічного сенсу.
Українська реальність: розвиток без фінансової бази
Поки земля не продається відкрито і не капіталізується, місцеве самоврядування залишається фінансово слабким. Громади не можуть створювати муніципальні житлові фонди, інвестувати у відновлення чи брати кредити під майбутні доходи.
Статистика це підтверджує. У 2024 році, з урахуванням інфляції, власні доходи більшості громад зменшилися. Порівняно з 2021 роком падіння склало від 9 до 20%, а в найменших громадах — майже 24%.
За таких умов під загрозою опиняється навіть виконання базових повноважень. Про розвиток говорити дедалі складніше.
Хто залишається у виграші
Житло в Україні будуватимуть і надалі. Девелопери зводитимуть будинки, продаватимуть квартири і отримуватимуть прибутки. Але громади від цього майже нічого не матимуть.
Поки земля роздається через оренду під будівництво, бюджети розвитку залишатимуться порожніми, а місцева влада — залежною від субвенцій і рішень центру. Це не проблема браку ресурсів. Це наслідок системи, яка дозволяє втрачати мільярди там, де вони мали б працювати на людей.
